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周二市场说丨9月秋凉之后10月楼市冬意更

发布时间:2020-02-15 17:47:02

周二市场说丨9月秋凉之后,10月楼市冬意更浓

要闻速看

10月29日,海南省国土资源厅近日发布《关于暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续的通知》,从该通知下发之日起,暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续,严厉打击各类炒地行为。

点评:全面收紧

10月30日上午,无锡以“限地价+竞公共服务设施配建面积”方式上出让三宗地块,最终收金48.48亿元。美的、弘阳分别以8.1亿元和10.35亿元分食惠山区两宅地,建发则以30.03亿摘得无锡锡东新城地块。

点评:继续抢手

绿城中国发布海报披露,截至2017年10月28日,绿城中国销售额突破1000亿元,超额完成全年900亿元的销售目标。

点评:第十二家

10月30日,金隅发布公告,将以一期或分期的形式公开发行面值总额不超过人民币50亿元的公司债券,期限不超过7年。

点评:国企待遇

继9月“秋凉”之后,10月楼市迎来了更浓的“冬意”。被寄予厚望的中秋?国庆黄金周楼市成交极度低迷,33城同比跌幅超六成,再加之月内十九大召开,行业营销力度有所减弱,全月供应、成交再度步入下行通道,上海、成都、南京等市成交量环比跌幅超四成。

10月回顾:调控持续蔓延,城市供求显著缩量

10月份,“四限”政策在二三线城市进一步铺开,昆明、德州等5市加入了“限售”行列;租赁住房市场相关政策也在持续推进,广州、深圳、天津、山东等省市进一步出台了相关租赁用房标准和相关制度。中央政策方面,十九大定位“房住不炒”,未来所有政策都将围绕定位展开,长效机制也将加快推出。

市场表现方面,受“十一”黄金周以及十九大召开的影响,房企在推盘方面显得更加谨慎,供求数据均出现大幅下滑。28个重点城市商品住宅新增供应量环比下降50%,同比减少35%,至截稿时间,上海新增商品住宅供应仅1万平方米,环比跌幅高达97%。

成交延续9月低迷,28个重点城市成交量为2009万方,同环比分别下降了44%和15%,与往年的“金九银十”差距甚大,北上广三城的同比跌幅均超六成。一线城市中仅北京成交量较上月回升了11%,达到30万方,但依旧处于低位,与去年同期相比下降了70%,成交下行趋势明显。上海、广州、深圳的成交量更不容乐观,同环比齐跌,其中上海回落最为显著,环比下降了43%。

土地成交方面,10月份也处于近期低位。10月份监测城市土地成交建筑面积10097万平方米,环比上升16%,成交总金额2634亿元,环比下降27%。土地成交的量增价跌,主要还是因为三、四线城市成交面积占比大幅上升,从9月的60%大幅攀升至79%。

企业具体业绩数据要今晚正式的榜单,就目前掌握数据来看,10月份不少房企的成交量都出现了环比下降,不过同比来看还是在稳定增长。这一方面是因为9月份是三季度末,企业冲击业绩目标的诉求更加强烈一些,但更重要的还是受十月份市场成交低迷所致,重点城市成交量的全面下滑,导致企业销售数据也受到了影响。

重点城市土地成交低迷,供地目标压力普遍颇大

2017年已经只剩下1/6的时间,但就重点城市一二级市场交易情况来看,不少城市依旧表现得“不慌不忙”,在土地供应方面显得有些过分“淡定”。以前10月土地成交为例,如深圳、成都、天津、武汉成交面积均不及去年全年的3/4,而少数成交超过去年全年的北京(129%)和广州(106%),也是由于2016年基期数据过低所致。以北京为例,2017年仅住宅用地供地目标即达到了1000万平方米(实际编制为1200万平方米),但即便加上商办属性,目前招拍挂出让的所有相关土地面积只有474万平米,完成全年供地目标十分严峻

一、二线城市成交普遍下滑,天津、长沙成交量仅为去年一半

联系商品房市场来看,时间已近年底,但不少楼盘还没有拿到预售证,销售压力比较大,反映在数据上,即体现为重点城市成交量的普遍下滑。除重庆、沈阳等少数城市因政策因素,2017年成交量“异军突起”的城市之外,诸如成都、武汉、青岛等城市今年成交量均出现了较大幅度的下滑,前十月成交量不及去年全年的70%,而天津、长沙前十月成交量更是只有去年全年一半。

品牌企业销售看齐2016年全年,碧桂园、融创、龙湖业绩尤为抢眼

不过在企业销售方面,众多大型房企表现依旧抢眼,凭借更强的产品竞争优势,不少品牌开发商在前三季度就已经接近、甚至超过了2016年全年的成交量。典型如碧桂园,凭借充足的出货量和踏准2017年行业走势的三四线城市布局,前三季度销售金额就超过了4000亿元,较2016年全年增长38%。

关于十一、十二月的政策走势,核心判断是长效机制在年底前要进一步推出,其中租赁是重中之重,各地会在这方面做更多文章;土地和金融比较明确,土地要增加供应,金融严控违规资金发放;税收方面,最关注的房地产税会加快立法进程;至于限购、限价、限贷、限售还会继续保持,“十九大之后放松限价”的幻想,其实已经破灭了。

在目前的政策与市场环境下,各家房企还是应该正视现状,该折让价格拿预售证的就折让价格,拿到预售证的就快些卖房,卖房的就争取快些回款。毕竟市场行情已经今非昔比,相比一年前、半年前甚至三个月前已经发生了天翻地覆的变化。

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