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主动询价放松限外上海招数迭出应对流标

发布时间:2019-08-20 00:51:33

  ■本报 李子擎 上海报道

  2月18日,在上海2009年的第一场土地推荐会上,宝山罗店新镇的一幅大面积住宅地块以年前少见的推介形式积极招徕开发商,甚至主动向开发商征询其所能接受的价格预期。

  无独有偶,上海土地市场对于境外投资者竞拍土地的相应限制在上海市规划和国土资源管理局站上以公开答疑记录的方式悄无声息低调放松。

  地块推介公开询价,主动接洽开发商了解拍地意愿,放松外资竞拍限制,低价出让土地……昔日高高在上的“土地爷”破天荒放低身价,使出浑身解数,只求在地价持续低迷的牛年避免土地再遭大量流拍。来自政府层面的土地政策调整信号由此悄然出现。

  业内分析人士指出,截至今年1月份,上海流标土地多达150多幅,除固有新增供地计划之外,消化这些流标地块亦是政府的不小难题。因而在牛年政府的土地出让环节中,上海市政府推销土地的态度将更加积极,与开发商的沟通也将愈渐加强。此外在土地供应价格和结构方面都会相应调整,以积极应对上海地价持续下跌比之去年愈显巨大的流拍风险和土地财政压力。

  “土地爷”公开询价

  “以前是开发商为了拿地拼命拉关系找政府;现在却是政府为了土地招标掉过头来放低身价找企业。”一位现身宝山罗店地块推介会的开发商对慨叹,从前在上海少见的土地推介会在牛年只怕会愈发频繁,土地出让方的态度亦只会更趋积极。

  这位开发商表示,早在1月下旬,他收到宝山罗店地块出让推介会邀请函时,就已然对出让方主动询价的积极态度颇感惊讶。“邀请函上写明了征询开发商‘所能接受的价格’,这种光明正大的试探在以前我还没有见过”。

  非但如此,在正式召开的推介会上,出席的开发商还都收到了一份《地块推介宣传意向登记表》和《地块需求意向调查表》,意在让开发商填写自己对哪些地块感兴趣、希望了解这些地块的哪些信息以及所能接受的地块价格。

  对此,上海土地交易市场工作人员在接受采访时表示,部分区域在土地招拍挂之前,会针对开发商进行包括土地预期价格等在内的市场调查。而在市场调查中,开发商的心理预期价格将可能会作为价格评审中的一个参考意见,但最终的挂牌底价还是会结合周边楼盘信息等指标综合评估而定。

  “这样主动询价的市场调查,重点其实不在价格,而是政府对开发商市场信心的微妙试探。”在易居中国分析师薛建雄看来,“当前上海不少开发商均因为存量房源和囤积土地储备的压力而无力拿地。即使价格再低,考虑到流动资金和开发销售等问题,也会放缓拿地步伐。因而除了公开询价,上海土地出让部门更需要了解的是开发商的拍地意愿,以期调整推地计划。”

  放松外资限制

  就在上海土地部门放低身价积极接洽开发商并主动询价的同时,上海土地市场此前对于境外开发商竞拍土地的相应限制亦悄然放松。

  2月18日,注意到,在上海市规划和国土资源管理局此前发布公告出让的静安小亭项目出让答疑记录中,相关部门对于“境外投资者是否可参加此地块的竞买”的提问给予了肯定答复,并给出了四种外币支付的外币保证金账户。

  此前,上海市土地部门在公开出让土地之时,均会公布一组统一的外汇保证金账户。然而,在房价高涨、地王频出的2007年年底,境外公司以此支付保证金的外币保证金账户却在当年的16号土地出让公告中被骤然取消。境外开发商由此只能以人民币形式支付土地保证金,这意味着凡是此前没有在国内投资的公司,基本都不可能直接进入上海土地市场。这也成为上海限制外资的重要手段之一。

  时隔一年,上海土地市场由热转冷,外币保证金账户由此再度重现,上海市土地市场对境外开发商的大门再度直接敞开。

  在泰麒房产工作室分析师何凌飞看来,上海市土地部门为避免流拍力保土地成功出让的手法积极亦态度明确。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为,目前中国经济和房地产市场形势发生巨大变化,繁荣期实行的抑制政策应加以调整。作为外资房地产投资的重镇,上海放松限外政策也在意料之中,且不单会是在土地出让环节。尽管目前商务部并未正式颁令放松,各地还只是尝试阶段,但这一趋势已经形成。

  应对土地流标

  上海知名楼市专家蔡为民认为,当前楼市低迷状态下,相关政府部门主动接洽开发商或者召开地块推介会以了解开发商的拿地预期和心理价位,实属正常,但其关键在于对开发商进行市场调研后对土地价格评判预期和实际定价。

  在上海前期发布的第7号土地出让公告中,位于奉贤区拓林镇的住宅用地起拍楼板价仅为540.08元/平方米,是自2004年以来首次跌破1000元/平方米大关。

  而位于嘉定区徐行镇的住宅地块楼板底价亦仅有1400元/平方米。这一临近地铁11号线的地块定价比之嘉定主城区内8000元/平方米左右的公寓售价以及1 000~18000元/平方米之间的别墅售价显然有不小利润空间。

  而地方政府为减少土地流拍,已经减少了一部分土地供应量。易居中国统计数据显示,今年1月全国 0个城市拍卖土地的总幅数只有102幅,而去年同期这一数字则为25 幅。

  即便如此,开发商对于土地热情依旧低迷。“这就导致地方政府出于土地财政的巨大压力,不得不为卖地做出价格让步。”杨红旭说。

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  上海150余幅土地流标

  ■特约 陆彬杰

  本报 李子擎 上海报道

  近期,根据全国及上海的土地市场数据显示,截至2009年1月,上海已累计有150余幅土地出让流标。

  分析人士认为,去年开始,上海的地价下跌的幅度比较大,造成了一定量的土地存量,消化这些存量地块是政府亟待解决的问题。

  据统计,在150幅的流标地块中,有70%属于工业地块,20%属于住宅地块,10%为商业地块。这些地块基本位于宝山、嘉定、金山等上海的外环区域,地价较为便宜,有些地价只有2000元/平方米,但即使降低土地价格,还是无人问津。

  而目前这种情况也尚未得到较大改善,今年上海土地市场延续了去年冷清局面,大批挂牌上市土地纷纷流标。

  根据上海房地的公告,原定于今年1月份揭晓的2009年1到9号土地出让公告,只有第9号公告的一幅土地出让成功,150余幅土地流标。成交的土地位于南汇的临港新城重装备产业区D010 -D地块,性质为工业用地,土地均价为297.99元/平方米(19.9万元/亩),使用年限为50年。

  分析人士指出,目前150幅的地块以工业地块为多,消化这些地块,是存在一定的难度。一方面,市场的容量不需要这么多的工业地块;另一方面,开发商担心未来的地价进一步下跌,对消化这些存量地块非常犹豫。

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